近期，高盛又提到了中国的房地产市场。
报告中两个比较重要的结论是：全国二手房价格可能会在2030年之前到达底部；房地产税征收范围将来还会有扩大的可能。
两件事情放在一起，很容易让人得出结论：房价止跌之后，房产税就要来。
但是报告所描述的是对未来市场走势以及政策走向的一种推测，并不等于已经确定的时间表。对于普通的家庭而言，值得一看的并不是一个预测，而是一条理由。
01、房地产调整，已经持续多年
高盛认为中国的房地产市场正在经历一个比较长的调整期。
从2020年到2021年的最高点开始计算的话，本轮下跌已经到了第6年。住宅新开工、房屋销售以及房地产固定资产投资等等一些数据都出现了明显的下降趋势，其中有些指标下降幅度达到了60%-90%左右。
这就表明了市场的变化，并不仅仅只是房价涨跌这么简单，而是包括了从开发、销售到投资等各个方面的收缩。
以前房地产对经济增长的拉动效应很大，现在行业规模缩小之后，会对地方财政、就业以及居民的信心造成一定的冲击。
按高盛的估算，房地产占实际GDP的比重，可能从高峰期接近30%，降至目前约15%，并进一步降到2030年及以后的8%左右。
简单说，房地产在经济里的分量，可能还要继续变轻。
02、房价变化，影响的不只是买卖双方
为什么楼市调整会牵动消费？
一个重要原因是，住房占居民家庭资产的比例很高。房子价格涨跌，往往会影响家庭对财富的感受。
高盛估算，住房资产价格每变动1元，居民全年消费就会相应地减少大约0.01元。虽然这个数字不大，但是放在整个居民部门里来看的话，并不是一个小数目。
当房价下跌时，有些家庭会选择储蓄更多、减少开支；而房价稳定之后，对市场的负面影响也会慢慢消退。
根据报告的预测，在2030年之前全国二手房的价格会降到最低点。
如果上述判断正确的话，那么当房价调整接近尾声的时候，住房所造成的负财富效应就会逐渐减小，并且到21世纪三十年代初的时候就基本消失了。
但是，并不意味着所有的城市、所有的小区都会在同一时刻出现低谷。
房地产市场并不是一个整齐划一的地图，各个城市之间库存量、人口以及产业结构都存在很大的差异。
03、城市分化，可能还会继续
高盛认为上海、深圳等地库存较低的一线城市的房价，可能会最早得到恢复，但是库存压力大、人口和需求支撑不足的三四线城市，在未来几年内仍然会继续受到打压。
背后的逻辑其实很简单：
房子多了，买的人少了，去库存需要的时间也就长一些；产业、人口不断涌入，而住房供给又比较紧张的地方，市场的恢复条件就会比较快地出现。
所以，看到“2030年触底”，别急着把它理解成所有房子都要等到2030年才回暖。
城市和城市的差别、核心区域和郊区的差别、房龄、质量以及配套设施的不同都会造成房价差异。
对于有居住需求的家庭而言，在具体的一套房屋上仍然要根据价格、月供以及长期的生活需要来考虑，并不是仅仅看整个国家的平均情况就可以决定的。
04、土地收入减少，地方财政怎么办？
楼市调整的同时，土地市场的热度也会随之降低。高盛根据开发商现金流来预测，到2025-2035年间住宅用地成交面积将会下降超过90%。
土地出让金，曾经是很多地方政府财政收入的主要组成部分。
如果卖地减少的话，地方财政就只能靠其他途径来增加收入，并且要承担起公共事业、城市建设以及民生保障等方面的开支。对土地收入比较大的地方，压力会更大一些。
于是报告就认为，在“十五五”末期或者“十六五”期间，中国可能会逐步扩大房地产税的征收范围。
如果房地产税要推行的话，那么一方面可以给地方政府带来一定的稳定税收收入，另一方面也可以部分地弥补由于土地出让金减少而造成的财政缺口。
但是这仍然是对未来政策走向的一种推测，并没有确定下来要如何执行。
征收范围、税率、免征标准以及实施节奏都要根据居民负担、地区差异以及市场的承受能力来决定。
房产税并不是地方财政的收入，它能够带来多少收入，最后还是要看制度的设计以及实际的执行情况。
05、房价触底之后，财政问题就解决了吗？
高盛这样的观点可以总结为：房地产规模继续萎缩，土地收入也跟着下降；如果将来扩大房地产税收的话，地方政府财政可能会得到一些补充。
房价稳定之后，对居民消费的抑制作用也会减弱。
但这里还有两个现实问题。
第一，在房价真正触底、税收体系逐步调整之前，地方财政如何平稳过渡？第二，随着老龄化加深，养老、医疗等支出持续增加，新增税源能否覆盖未来的财政需求？
这些问题都不是一份预测报告就能给出答案的。
对于一般的家庭来说，把“2030年触底”当成精确的倒计时是不合适的，而应该把它当作一种情景推演来理解：房地产正在从过去的高增长模式，转向更重视居住、运营和长期承受力的新阶段。
楼市未来怎么走，城市之间会越来越不一样；房产税会不会来、什么时候来，也要看政策条件逐步成熟。
文末话题：你认为将来的地方财政会怎么样来获得稳定的收入呢？房产税将会起到什么样的作用呢？
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